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Communiqué de presse: La réforme du bail à usage d’habitation – un emballage trompeur
Les discussions récentes autour de la réforme du bail à usage d’habitation ont interpellé le Mieterschutz Lëtzebuerg. En effet, nous exprimons notre mécontentement et notre stupeur quant au nouveau modèle de calcul du capital investi proposé par le ministère du Logement.
A première vue, la réduction du taux du capital investi de 5% à 3,5% resp. 3% pour calculer le loyer annuel maximal paraît comme une nouvelle positive, surtout en raison de la forte hausse des prix des logements et donc aussi du capital investi.
Il s’avère que le gouvernement et le ministère du Logement ne semblent pas réaliser la difficile situation de nombreux locataires dans le pays et ont capitulé devant des revendications pour rendre la location encore plus rentable, alors que nous traversons des crises et qu’il existe un manque cruel de logements abordables.
A cause du nouveau tableau des coefficients proposé pour le calcul du capital investi réévalué, tel que présenté par le ministre Henri Kox il y a plus d’une semaine, la réforme ne va nullement créer un frein efficace à la hausse des loyers – une hausse qui dépasse celle du pouvoir d’achat des ménages, surtout des plus défavorisés.
Au contraire, le nouveau modèle de calcul élève même la limite du loyer légal ! Cela a été admis par le ministère du Logement dans un communiqué du 12 octobre.[1] Le capital investi ne correspond plus à ce qui a été réellement investi, mais est plus proche de la valeur du marché d’aujourd’hui. Cela crée une situation où le loyer maximal légal est effectivement plus réduit pour des constructions récentes, mais l’inverse est le cas pour des logements acquis il y a 10 ans, voire des décennies.
Dans le cas des constructions plus anciennes, la différence est troublante. Pour un logement fictif construit et acheté en 1980 pour 170.000 euros, avec des améliorations de 50.000 euros en 2010, et donné en location en 2020, la limite actuelle correspond à 1870 euros. Le nouveau modèle permettrait un maximum de plus de 3.900 euros ! Et cela dans l’hypothèse d’un logement de classe d’efficacité thermique inférieure. Il suffit de comparer les résultats dans les deux calculateurs Excel que le ministère propose.[2] Selon nos calculs, nous avons pu constater des limites légales 2 à 3 fois plus élevées que celles actuellement en vigueur.
Nous nous interrogeons comment le ministère veut éviter les loyers abusifs, surtout pour des logements plus anciens de 5 ou 6 ans, qui constituent actuellement la majorité sur le marché locatif privé. Le ministère du Logement doit absolument revoir le système proposé dans sa réforme. Il n’est pas tenable de proposer un système qui permet des limites dépassant largement celles actuellement en vigueur.
Le comité du Mieterschutz Lëtzebuerg
17.10.2022
[1] https://logement.public.lu/fr/actualites/2022/10/10richtigstellungzueineraussagevonhernnlies.html
[2] Pour le système actuellement en vigueur, voir : https://logement.public.lu/fr/proprietaire/logement-location/bail-loyer0.html. Pour le nouveau système : https://logement.public.lu/fr/politique/lareformedelalegislationsurlebailausagedhabitationrevueetcompletee.html
Interdiction des expulsions jusqu’en mars 2023
Mieterschutz Lëtzebuerg tient à informer que le Conseil de Gouvernement, dans sa réunion du 30 septembre, a marqué son accord pour un projet de loi qui interdira l’expulsion des locataires jusqu’au 31 mars 2023.
Ce projet de loi devra encore être voté à la Chambre des Députés.
Voici l’extrait du communiqué officiel du Conseil de Gouvernement:
« Le Conseil a marqué son accord avec le projet de loi portant suspension temporaire des déguerpissements en matière de baux d’habitation. Ce projet de loi propose de suspendre l’exécution des déguerpissements en matière de baux d’habitation jusqu’au 31 mars 2023, tenant compte des pressions inflationnistes, afin d’éviter que des familles et personnes se trouvent du jour au lendemain à la rue durant la période hivernale avec une quasi impossibilité de retrouver rapidement un nouveau logement au vu de leur situation économique indubitablement difficile. »
Mieterschutz Lëtzebuerg a.s.b.l., 07/10/2022
Gel des Loyers jusqu’au 31/12/2022
Le Mieterschutz tient à informer qu’un gel des loyers a récemment été mis en place et restera encore en vigueur jusqu’au 31 décembre. En effet, nous constatons qu’il n’y a pas eu suffisamment de communication concernant cet aspect.
Il s’agit d’une des mesures comprises dans la loi du 29 juin 2022 portant transposition de certaines mesures prévues par l’« Accord entre le Gouvernement et l’Union des Entreprises luxembourgeoises et les organisations syndicales LCGB et CGFP » du 31 mars 2022.
La disposition relative au gel des loyers se trouve dans l’article 2:
« Par dérogation à l’article 3, paragraphe 5, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, toute adaptation du loyer dans le sens d’une augmentation du loyer d’un logement à usage d’habitation visée au prédit article 3 est interdite jusqu’au 31 décembre 2022. »
Nous avons récemment été sollicité par des locataires confrontés à des demandes d’augmentation du loyer. En effet, toute augmentation est interdite jusqu’en décembre.
Mieterschutz Lëtzebuerg a.s.b.l., 14/07/2022
Communiqué de presse commun de l’IUT et du Mieterschutz Lëtzebuerg
Le 21 janvier 2021, le Parlement européen a adopté le rapport de la Commission Emploi et Affaires sociales « L’accès au logement abordable et décent en Europe » (2019/2187(INI) avec une forte majorité de 352 voix POUR, et 179 voix CONTRE. En adoptant ce rapport, le Parlement européen confirme que le logement est un sujet majeur et une urgence dont les États membres doivent faire une priorité.
Marie Linder, présidente de l’Association internationale des locataires (IUT) salue l’adoption de ce rapport : « Le Parlement européen a montré aujourd’hui la voie à suivre pour réaliser les changements attendus sur le marché du logement. Alors que les gouvernements nationaux continuent de croire que le marché va résoudre tous les problèmes de logement – avec des effets dévastateurs pour les logements abordables en Europe – le Parlement européen sort le carton rouge aux spéculateurs et demande un accès à des logements décents et abordables pour tous ».
Avec 38 % des ménages européens qui dépensent plus de 40 % de leurs revenus pour se loger, plus de 700.000 sans-abris et 156 millions de personnes au seuil de la pauvreté à cause du coût du logement, le Mieterschutz Lëtzebuerg se réjouit avec l’IUT et ses homologues européens que le rapport du Parlement européen, parmi d’autres points,
- Affirme que le droit au logement décent et abordable est un droit humain fondamental, opposable en justice, et que les États membres doivent en assurer l’accès universel, ainsi que la qualité et la salubrité,
- Lie les aspects sociaux et environnementaux aux objectifs d’accès au logement universel, notamment via le Pacte vert européen, et appelle les États membres à faire de la rénovation d’au moins 3 % du parc annuellement une priorité,
- Appelle à la création d’un cadre européen pour l’éradication du sans-abrisme à l’horizon 2030, et à l’arrêt de la criminalisation des sans-abris,
- Appelle les États membres à lutter contre les taudis et les propriétaires vautours,
- Appelle à la généralisation de la trêve hivernale,
- Prévoit un moratoire sur les coupures d’énergie en hiver,
- Introduit la notion de taux d’effort maximum,
- Appelle à favoriser la location de long terme plutôt que de courte durée,
- Appelle à adopter des mesures de contrôle des loyers, voire de baisse des loyers,
- Appelle à soutenir les associations de locataires et de propriétaires occupants.
- Appelle les États membres à mettre en place des politiques de construction de logements abordables,
- Inclue la protection des groupes vulnérables sur le marché du logement. Protection des locataires, sécurité du logement, accès juste et équitable à un logement abordable pour les groupes à petits et moyens revenus au lieu du déplacement spéculatif de personnes avec des professions essentielles hors des villes.
Pour Jean-Michel Campanella, président de l’Association luxembourgeoise de défense des locataires, l’adoption de ce rapport d’initiative « renforce et rappelle certains droits élémentaires, comme le droit au logement décent et abordable opposable en justice, qui ne sont malheureusement pas d’actualité au Luxembourg. » Le rapport adopté appelle aussi à renforcer et soutenir les associations qui défendent les locataires, ce qui est une nécessité pour une association d’intérêt public comme la nôtre. Dont acte !
A la Commission européenne maintenant de réagir et de proposer des mesures législatives et financières appropriées qui devront être également acceptées et adoptées par les Etats membres. « Le moment ne pourrait pas être mieux choisi : pour une reprise après la pandémie, l’Europe doit se concentrer sur des logements abordables et verts, » a complété Marie Linder, présidente de l’IUT.
Luxembourg, le 26 janvier 2021
Contact :
Mieterschutz Lëtzebuerg Asbl : info@mieterschutz.lu
International union of tenants : info@iut.nu
Garantir la dignité humaine des locataires, aussi pendant la crise
sanitaire !
Le Mieterschutz Lëtzebuerg a favorablement accueilli la décision du Gouvernement de geler les loyers jusqu’à la fin de cette année et d’interdire des expulsions locatives pendant l’état de crise jusqu’en juin 2020.
Nous constatons que la pandémie est toujours là, qu’elle nous accompagnera malheureusement pendant un bon bout de temps, d’autant plus que nous traversons actuellement une deuxième vague, plus intense encore que la première. Malgré ce constat, le gouvernement n’a pas encore signalé sa volonté de geler les loyers au-delà du 31 décembre, ni de faire respecter celui qui a cours et les expulsions locatives ont déjà pu reprendre il y a plusieurs mois. Depuis, des locataires, souvent des familles avec enfants, ont été mis à la rue. Ces expulsions peuvent être le résultat de pressions exercées sur les locataires ou d’une poursuite du profit par des entreprises et leurs sous-entreprises qui se soustraient à toute responsabilité, par exemple en voulant rénover les habitations en logements de luxe. Nous constatons que des locataires de logements sociaux sont aussi mis à la rue à cause d’un système aberrant qui fonctionne sur la base d’un « roulement » ou pour des raisons farfelues qui ne concernent ni le paiement du loyer, ni l’état du logement. Cet état des choses ajoute de la pression à des services sociaux qui ont déjà beaucoup de travail pour faire face aux effets de la crise sanitaire et souvent eux-mêmes touchés par celle-ci.
Le Mieterschutz Lëtzebuerg doit malheureusement constater que les expulsions se sont accumulées, que certains services sociaux sont débordés pour traiter tous les cas et que le nombre de logements sociaux et abordables est loin d’être suffisant. Ces expulsions touchent le plus souvent les familles les plus précaires et les plus démunies, n’ayant pas les moyens financiers de pouvoir trouver un logement sur le marché privé, et en plus souffrant des discriminations sur ce marché, soit à cause de leur situation personnelle, soit à cause de leurs origines, soit à cause d’un mélange des deux. La crise sanitaire actuelle n’aide pas à trouver ou retrouver du travail alors que de nombreux secteurs d’activité ont vu leur activité réduite à des niveaux dramatiques.
Nous exigeons du Gouvernement luxembourgeois plusieurs actions, reflets de son action solidaire envers les plus vulnérables :
1. Arrêt immédiat des expulsions locatives pendant toute la durée de la pandémie ;
2. Une aide d’urgence pour les loyers impayés dus à la crise COVID19;
3. Sanctionner le non-respect du gel de l’augmentation des loyers qui courre jusqu’à la
fin de l’année et prolonger celle-ci pour la durée de la crise;
4. Mise en place d’urgence de capacités d’accueil supplémentaires surtout pour les
familles .
Quelle est la logique de recommander aux citoyens de « rester chez eux » si certains n’ont plus de toit sur la tête, surtout quand dans le processus des enfants sont mis à la rue et risquent d’être séparés de leurs parents par les services publics ? Où est la logique, la justice et la dignité humaine ?
La responsabilité de la société, c’est celle de protéger les plus défavorisés, les plus précaires, les plus faibles, surtout en temps de crise. Actuellement, cette responsabilité n’est pas entièrement assumée.
Le comité du Mieterschutz Lëtzebuerg / Association de défense des locataires
Luxembourg, le 13 novembre 2020
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