Sauberkeit, Hygiene, Sicherheit und Wohnbarkeit der Wohnungen

Seit 2019 sieht die Luxemburger Gesetzgebung eine Reihe von Kriterien vor, die jede Wohnung und jedes vermietete Zimmer respektieren muss. Das Gesetz und das dazugehörige Reglement haben zum Ziel, vor allem die sogenannten „Cafézimmer“ („chambres de café“) zu regulieren. Allerdings betreffen viele Kriterien Wohnungen ganz allgemein, wie etwa die Mindestfläche von (Schlaf)zimmern und gemeinsamen Räumen, die Mindesthöhe, den Zugang zu Evakuierungsmöglichkeiten, die Lüftung, etc.

Weiter unten werden Auszüge aus dem Gesetz und dem Reglement von 2019 wiedergegeben (auf Französisch).

Loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation

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Extraits de la loi du 20 décembre 2019

Art. 1er.

Pour l’application de la présente loi, on entend par :

« logement » : un immeuble ou une partie d’un immeuble destiné à l’habitation, comprenant au moins une pièce de séjour, une niche de cuisine et une salle de bain avec toilettes ;
« chambre » : une chambre meublée ou non-meublée servant à des fins d’habitation dans un immeuble dont la cuisine, la pièce de séjour et/ou la salle de bain sont situées à l’extérieur de la chambre et destinées à un usage collectif seulement ;
« surface » : la surface brute, déduction faite de l’emprise des murs, cloisons, gaines, escaliers et espaces d’une hauteur libre sous plafond inférieure à 1 mètre ; les espaces d’une hauteur libre sous plafond comprise entre 1 et 2 mètres ne sont prises en compte qu’à 50 pour cent ;
« occupant » : la personne physique résidant dans un logement ou dans une chambre ;
« exploitant » : la personne physique ou morale qui est gérante du logement respectivement de la chambre donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation ;
« propriétaire » : la personne physique ou morale qui a la pleine propriété du logement respectivement de la chambre donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation.

Art. 2.

(1) Les logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation doivent répondre :

à des critères de salubrité et d’hygiène, comprenant les exigences relatives à la surface, l’humidité, la ventilation, la nocivité des murs et de l’air et la santé en général des personnes logées dans un logement ou dans une chambre ;
à des critères de sécurité, comprenant les exigences relatives à l’accès, la stabilité, l’électricité, le chauffage, le gaz et la prévention incendie d’un logement ou d’une chambre ;
à des critères d’habitabilité, comprenant les exigences relatives à la hauteur des pièces d’un logement ou d’une chambre ainsi que les exigences relatives aux équipements élémentaires dont doit disposer un logement ou une chambre.

La surface d’une chambre ne peut être inférieure à 9 m² par occupant.

[…]

Art. 3.

Tout propriétaire ou exploitant qui donne en location ou met à disposition une ou plusieurs chambres est tenu de les déclarer préalablement au bourgmestre de la commune en indiquant le nombre maximum de personnes pouvant y être logées et en joignant à la déclaration un plan des locaux.

Art. 4.

Sans préjudice des attributions et compétences des médecins-inspecteurs et de la Police grand-ducale, le bourgmestre est compétent pour contrôler lesdits logements et chambres pour vérifier le respect des critères prévus à l’article 2, paragraphe 1er.

[…]

Le contrôle d’un logement ou d’une chambre a lieu entre huit heures et dix-huit heures. L’exploitant ou le propriétaire du logement ou de la chambre en question est informé du contrôle au moins un jour de calendrier avant le jour du contrôle. Il en informe sans délai l’occupant concerné. Il est dressé un rapport au bourgmestre de chaque contrôle mentionnant le nom des personnes qui sont entrées dans les lieux visés, les motifs, les lieux et la date du contrôle. Copie est remise à l’exploitant ou au propriétaire.

Art. 5.

Le bourgmestre peut, par arrêté, soit ordonner au propriétaire ou à la personne, physique ou morale, responsable du non-respect des prescriptions de l’article 2 de se conformer aux prescriptions de l’article 2 dans un délai qu’il détermine, soit ordonner la fermeture d’un logement ou d’une chambre ne correspondant pas aux critères fixés en vertu de l’article 2.

En cas de décision de fermeture, il appartient à l’exploitant, ou à défaut, au propriétaire, de pourvoir au relogement des occupants. À défaut, le bourgmestre y pourvoit pour le compte et aux frais du propriétaire ou de l’exploitant. Les coûts liés au relogement comprennent les frais de déménagement, les frais d’huissier et les frais de loyers qui en résulteraient.

Le relogement des occupants concernés par une fermeture au sens de l’alinéa 1er devra être pris en charge par le propriétaire ou l’exploitant pour une durée maximale de 3 mois.

Art. 6.

L’exploitant ou le propriétaire tient à jour un registre des occupants avec les indications suivantes pour chaque occupant :

les noms et prénoms ;
le numéro de la pièce d’identité ;
le numéro de chambre ;
la date de début du contrat de location ou de la mise à disposition.

Les inscriptions dans ce registre sont à contresigner par les occupants respectifs.

Art. 7.

Les infractions aux dispositions des articles 2 et 3 sont punies d’une amende de 251 à 125 000 euros et d’un emprisonnement de huit jours à cinq ans ou d’une de ces peines seulement.

[…]

Règlement grand-ducal du 20 décembre 2019 déterminant les critères minimaux de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité auxquels doivent répondre les logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation

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Extraits du règlement

Chapitre 1er – Champ d’application et définitions

Art. 1er.

Le présent règlement s’applique aux logements et chambres donnés en location à ou mis à disposition d’un ou de plusieurs occupants à des fins d’habitation, à titre onéreux ou à titre gratuit.

Art. 2.

Pour l’application du présent règlement, on entend par « local collectif » un local composé de la cuisine, de la pièce de séjour ou de la salle de bain, destiné à satisfaire les besoins des occupants d’une ou de plusieurs chambres et situé à l’extérieur de celles-ci.

Chapitre 2 – Critères de salubrité et d’hygiène

Art. 3.

(1) Une niche de cuisine ou l’espace réservé pour les installations sanitaires éventuellement présentes dans une chambre ne peut pas être pris en considération dans le calcul de la surface minimale prescrite.

(2) Aucune chambre à coucher d’un logement respectivement aucune chambre ne peut être occupée par plus de deux personnes majeures.

Art. 4.

Les logements, chambres et locaux collectifs doivent être protégés contre l’humidité, le froid, la chaleur et le courant d’air.

[…]

Art. 5.

Les pièces telles que les chambres à coucher et salles de séjour doivent disposer d’une fenêtre offrant des vues donnant directement sur l’extérieur. Les cuisines doivent disposer d’une telle fenêtre si celle-ci constitue la deuxième sortie d’évacuation des occupants, sinon un système de ventilation mécanique est suffisant.

Les salles de bain, les toilettes, les buanderies et les locaux destinés au dépôt d’ordures ménagères situés à l’intérieur de l’immeuble sont à équiper d’un dispositif de ventilation naturelle ou mécanique. En cas de ventilation mécanique, le dispositif est à entretenir régulièrement selon les prescriptions du fabricant.

Art. 6.

Les déchets ménagers sont à placer soit dans un local séparé et ventilé à l’intérieur de l’immeuble comportant un ou plusieurs logements ou chambres, soit à l’extérieur de l’immeuble.

Art. 7.

Les occupants doivent avoir la possibilité de sécher leur linge en dehors de leur chambre.

Chapitre 3 – Critères de sécurité

Art. 8.

(1) Chaque logement, chambre ou local collectif, doit satisfaire aux conditions de sécurité légales et réglementaires contre les risques d’incendie, de gaz et d’électricité.

(2) Chaque logement, chambre ou local collectif, doit avoir des murs, cloisons de séparation, dalles et plafonds construits avec des matériaux faiblement ou non combustibles. Les parois verticales intérieures doivent présenter une résistance au feu d’au moins 30 minutes.

(3) La circulation verticale à l’intérieur d’un immeuble avec un ou plusieurs logements ou chambres doit se faire par un escalier fixe.

Les portes, couloirs et escaliers d’un tel immeuble sont à organiser de manière à permettre une évacuation rapide et sécurisée de tous les occupants.

Les occupants doivent avoir à tout moment accès à une deuxième sortie d’évacuation sur le même étage ou, pour les logements et chambres ayant été autorisés par le bourgmestre avant l’entrée en vigueur du présent règlement, à un étage immédiatement supérieur ou inférieur.

[…]

(4) Chaque immeuble comportant plusieurs logements ou chambres est à munir d’un extincteur par étage et adapté pour l’extinction des feux de matériaux combustibles solides et liquides. Les extincteurs sont à fixer à portée de main, signalés par des pictogrammes et munis d’un certificat de contrôle délivré par un organisme agréé au moins une fois tous les deux ans quant à leur état et à leur bon fonctionnement.

[…]

Art. 10.

Toutes les installations électriques sont à concevoir et à protéger de manière à ce qu’il ne puisse y avoir le moindre contact direct d’un occupant avec les voies d’un réseau électrique.

Chapitre 4 – Critères d’habitabilité

Art. 11.

(1) La hauteur d’un logement, d’une chambre ou d’un local collectif, ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres, sauf la partie mansardée. Un logement, une chambre ou un local collectif exploité dans les combles a, sur au moins deux-tiers de son étendue, une hauteur libre sous plafond d’au moins 2,00 mètres. Le restant de son étendue a une hauteur libre sous plafond se situant entre 1,80 et 2,00 mètres.

(2) En présence d’un logement avec au moins deux chambres à coucher respectivement d’au moins deux chambres, le local collectif doit comprendre une cuisine équipée d’une surface minimale de 8 m 2.

En cas de cinq occupants ou plus, le local collectif doit comprendre une pièce de séjour d’une surface minimale de 10 m2, augmentée de 1,5 m2 par occupant supplémentaire. Cette pièce de séjour séparée des chambres n’est pas requise lorsque le local collectif comprend une cuisine équipée d’une surface minimale de 13 m2 augmentée de 1,5 m2 par occupant supplémentaire.

La cuisine ou la pièce de séjour doivent disposer d’au moins 0,75 place à table assise par occupant.

Art. 12.

(1) Chaque logement, chambre ou local collectif doit disposer d’une installation de chauffage et d’une installation électrique conforme.

Chaque pièce d’un logement ainsi que chaque local collectif doit disposer d’au moins 2 prises d’électricité.

(2) Chaque logement ou local collectif doit être raccordée au réseau de distribution d’eau collectif et au réseau existant de collecte des eaux usées. Le système d’eau potable est à concevoir de façon à éviter toute prolifération bactérienne.

Art. 13.

L’exploitant respectivement le propriétaire est tenu de meubler suffisamment toute chambre meublée, laquelle doit comporter au moins une table, et pour chaque occupant :

un lit avec matelas séparé du sol ;
une chaise ; et
un meuble individuel de rangement pour vêtements.

Une chambre doit disposer d’au moins 3 prises d’électricité.

Art. 14.

(1) Sans préjudice des dispositions de l’article 5, chaque logement, chambre ou local collectif doit disposer d’un éclairage artificiel.

[…]

(2) Toute chambre est à éclairer par une fenêtre mesurant au moins 0,85 x 1,1 mètres ou 0,95 x 0,95 mètres de surface brute châssis compris.

Art. 15.

Tout logement est à équiper d’installations sanitaires.

Les occupants des chambres qui ne disposent pas d’installations sanitaires privatives ont accès à des installations sanitaires communes accessibles sans devoir passer par l’extérieur de l’immeuble.

Jusqu’à six occupants ne disposant pas d’installations sanitaires individuelles, ceux-ci doivent disposer d’un accès exclusif à :

une salle de bain chauffée comportant un lavabo et une douche ou une baignoire alimentés avec eau froide et chaude ;
une toilette avec lavabo.

À partir de sept occupants ne disposant pas d’installations sanitaires individuelles, ceux-ci doivent disposer d’un accès exclusif à :

une salle de bain chauffée, comportant un lavabo et une douche ou une baignoire alimentés avec eau froide et chaude, par six occupants ;
une toilette avec lavabo par six occupants, la moitié au moins des toilettes devant être situées en dehors des salles de bain.

Si les toilettes sont situées en dehors de la salle de bain, cette pièce est à cloisonner jusqu’au plafond.

Art. 16.

La cuisine ou la niche de cuisine comportent au moins :

un évier équipé d’eau chaude et froide muni d’un siphon et raccordé à un système d’évacuation des eaux usées ;
trois prises d’électricité et le pré-équipement requis permettant l’installation d’équipements ménagers dont au moins un appareil de cuisson.

En cas d’utilisation collective, la cuisine doit comprendre 4 plaques de cuisson augmentées de 4 plaques au-delà de dix occupants, d’un réfrigérateur et d’au moins 4 prises électriques, et être pourvue d’une ventilation mécanique.

Chapitre 5 – Gestion des chambres et des locaux collectifs

Art. 17.

L’entretien hebdomadaire des locaux collectifs est à assurer par l’exploitant ou, à défaut, par le propriétaire.

Art. 18.

Le registre des occupants est à présenter lors d’un contrôle ordonné par le bourgmestre.

L’exploitant peut garder un double de clé pour garantir l’accès à toutes les chambres et à tous les locaux collectifs lors d’un tel contrôle ou pour les cas d’urgence nécessitant l’intervention des services de secours ou de la Police grand-ducale.

Art. 19.

L’usage privatif du logement respectivement d’une chambre est à garantir par une porte pouvant être fermée. Cette porte doit être étanche si elle donne sur l’extérieur.

[…]

Art. 20.

Pour la distribution du courrier, une boîte à lettres est à installer pour chaque chambre ou logement. Dans les cas où une telle installation n’est pas possible, la réception et la distribution du courrier sous pli fermé aux occupants est à assurer par le propriétaire respectivement par l’exploitant dans un délai de vingt-quatre heures.

[…]