FAQ

Le bailleur peut exiger le versement d’acomptes appropriés sur les frais à charge du locataire – avances sur charges. Ces acomptes peuvent être en fonction des frais réellement exposés pour compte du locataire au cours des exercices antérieurs.

Les charges communes à plusieurs logements sont réparties annuellement selon un mode de computation à convenir entre le bailleur et le locataire.

Au cas où l’appartement n’est pas situé dans un immeuble en copropriété, il n’y a pas de règle fixe quant à la répartition des frais. Il peut s’agir d’une répartition proportionnelle selon le nombre d’unités, le nombre de mètres carrés loués ou encore en fonction du nombre d’occupants.

Si le contrat de bail est muet quant au mode de répartition, la répartition des frais communs doit s’opérer en tenant compte des usages dans le règlement des conflits. Selon les usages en matière de bail à usage d’habitation, une répartition proportionnelle aux mètres carrés loués semble la plus juste, mais une répartition par unité est courante aussi.

Si l’immeuble est situé dans un immeuble en copropriété, les frais réclamés au locataire résultent d’un décompte approuvé en assemblée générale et les positions de ce décompte à charge du locataire sont présumées justifiées et échues.

Il incombe au bailleur de présenter un décompte de charges correct, clair et précis. Ce décompte annuel prendra en compte les avances sur charges mensuelles et les frais réellement exposés par le bailleur pour le compte du locataire.

Une demande en augmentation du montant des avances sur charges peut être décidée unilatéralement par le bailleur, sans l’accord préalable du locataire, dans l’hypothèse où il s’avère que la consommation des locataires a augmenté depuis le dernier décompte charges.

Les charges peuvent également être fixées forfaitairement par les parties si ce forfait correspond à la consommation et aux charges normales du locataire. Les charges forfaitaires pourront être adaptées au cours du bail.

Il est permis aux parties de convenir au cours du bail de modifier le régime des charges soit du régime par avances vers un régime forfaitaire soit du régime forfaitaire vers un régime par avances.

Voir aussi : Article 5 (3) et (4) de la Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil 

Oui, vous avez 3 options principales pour obtenir une aide juridique gratuite :

1. adresser une demande au Mieterschutz par courriel ou via le formulaire en ligne :

https://www.mieterschutz.lu/fr/contact

2. aller en consultation gratuite et sans condition ou inscription préalable auprès du Service d’accueil et d’information juridique tenu par un avocat, soit les vendredis après-midis à Diekirch, soit les samedis en journée à Luxembourg :

https://justice.public.lu/fr/aides-informations/accueil-info-juridique.html

3. soumettre une demande d’assistance judiciaire en remplissant le formulaire (français ou anglais), avec ou sans l’aide d’un.e assistant.e social.e :

https://www.barreau.lu/recourir-a-un-avocat/assistance-judiciaire/

La loi modifiée du 21 septembre 2006 prévoit en son article 5 (1) deuxième phrase que les contrats de bail doivent être écrits sous peine de nullité. Comme cette précision est entrée en vigueur le 1^er août 2024 et qu’elle n’est applicable qu’aux contrats conclus à partir de cette date, il faut, pour chaque contrat, distinguer s’il existait avant le 1^er août 2024, ou s’il a été conclu depuis cette date. 

Pour les contrats conclus avant le 1^er août 2024, ceux-ci peuvent être écrits, ou bien simplement oraux c’est-à-dire résultant d’un accord verbal. Dans ce dernier cas, il est fortement conseillé au locataire de payer le loyer par virement ou au moins de demander chaque mois une quittance de paiement ou au pire de payer le loyer devant un témoin. 

Pour les contrats conclus à partir du 1^er août 2024, selon la nouvelle loi, l’écrit est obligatoire sous peine de nullité.  

La question de la nullité du contrat oral peut être discutée en droit, dès lors un locataire sans contrat écrit peut se défendre.

Un contrat de bail oral conclu avant le 1er août 2024 est ainsi valable, même après la réforme de la loi, alors qu'un contrat de bail oral conclu après le 1er août 2024 n'est pas valable et la personne est a priori occupant sans droit ni titre. 

Article 1723 du Code civil

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, apporter de modification à la structure ou à l’aménagement du logement loué.

Article 1724 du Code civil

Si pendant la durée du bail, le logement loué a besoin de réparations urgentes, et qui ne peuvent pas être retardées, le locataire doit permettre au bailleur d'effectuer les travaux, même si cela entraîne des nuisances ou que le locataire soit privé d’une partie du logement loué. Si les réparations durent plus de 40 jours, le loyer est à diminuer proportionnellement au temps et à la partie du logement dont le locataire est privé.

Néanmoins, si les réparations sont de nature à rendre inhabitable le logement loué, le bailleur peut procéder à la résiliation du bail.

Tout contrat de bail peut être résilié, mais la Loi du 21 septembre 2006 contient des dispositions protectrices au profit du locataire dérogatoires du droit commun.

Attention : L’échéance du bail à durée déterminée ne met pas fin au bail et le bailleur est limité à trois hypothèses pour résilier le bail.

Il existe une protection spéciale du locataire qui permet au locataire de rester dans les lieux loués même après l’expiration du terme indiqué dans le contrat de bail. Le bail est automatiquement prolongé au profit du locataire par la loi qui ne permet pas l’expulsion directe du locataire dont le bail est venu à échéance.

Le contrat de bail conclu à durée déterminée ou indéterminée est toujours prorogé à durée indéterminée à moins que le bailleur ne justifie d’une des trois raisons ci-après :

• un besoin personnel dans le chef du bailleur ou d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement (délai de préavis de 6 mois) ;

• une faute grave du locataire (aucun délai de préavis) ;

• des motifs graves et légitimes à établir par le bailleur (délai de préavis de trois mois).

En cas de résiliation du bail le locataire doit activement demander au juge de paix une prolongation du délai de résiliation.

Voir aussi : Article 12 de la Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil

La loi ne prévoit pas que le locataire doit être assuré pour le « risque locatif », c’est à dire pour les dommages qu’il peut causer lui-même, ou les personnes ou animaux dont il est responsable. 

Il est néanmoins fortement conseillé au locataire de souscrire une telle assurance et cela dès qu’il reçoit les clés du logement, car un accident quelconque peut créer de grands dégâts. 

Parfois le contrat de bail prévoit expressément que le locataire doit souscrire une assurance, certains contrats exigent que le locataire rapporte la preuve qu’il a effectivement souscrit l’assurance, et qu’elle est maintenue dans le temps. 

De telles clauses sont valables. Il est impératif de s’y conformer, sous peine de voir résilier le contrat de bail pour faute du locataire qui ne respecte pas cette clause.  

En cas de colocation ou de plusieurs locataires (baux multiples), il est conseillé de consulter un assureur qui proposera une assurance adaptée. 

En général l’assurance habitation couvre aussi la responsabilité civile de la famille. 

Le locataire doit utiliser le bien loué « en bon père de famille », c’est-à-dire comme le ferait une personne normalement raisonnable. Il ne doit pas causer de dégâts autres que l’usure normale ni gêner le voisinage par des bruits ou autres. 

Des animaux peuvent causer des dégâts ou gêner le voisinage, le locataire en sera alors responsable. Dans des cas assez graves, il est même possible qu’un juge ordonne sous expulsion. 

Il existe parfois dans les contrats de bail une clause interdisant au locataire de garder des animaux. 

Cette clause est plutôt considérée comme valable par les juges. Pourtant elle est une atteinte à la vie privée du locataire, qui peut vivre comme il l’entend du moment qu’il ne cause pas de dégâts ou de troubles de voisinages.  

Théoriquement donc, la violation de la clause interdisant la tenue d’animaux peut générer une demande en résolution du contrat de bail avec expulsion, demande à laquelle le juge peut faire droit. Néanmoins et à notre avis, le juge doit faire preuve de mesure et s’assurer que la violation du contrat est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat et l’expulsion. Le juge déterminera en pratique si l’animal est susceptible de causer des dégâts ou des troubles de voisinage, ou en a déjà causé, au regard de son comportement prévisible ou avéré. 

Non, un bailleur ne peut pas augmenter le loyer quand et comme il veut. Au Luxembourg, la loi fixe des règles strictes concernant la fixation et la révision du loyer d’un logement loué à usage d’habitation.

• Quand et dans quelles conditions une augmentation de loyer est-elle autorisée ? 

Selon l’article 3, paragraphe 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation :

1. Le loyer ne peut être adapté qu’après une période minimale de deux (2) ans suivant la dernière fixation ou adaptation du loyer. 

2. Cette période de 2 ans s’applique même en cas de changement de bailleur.

Si votre loyer est augmenté avant l’échéance des 2 ans, vous pouvez contester cette augmentation en adressant au bailleur une réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception.

• Quelle est la limite d’augmentation du loyer ?

L’augmentation maximale autorisée est de 10% du loyer.

1. Si le bailleur propose une augmentation de loyer supérieure à 10%, le locataire peut contester cette augmentation en adressant au bailleur une réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception.

2. Dans ce cas, la part du loyer excédant les 10% n’est pas due, à partir du mois qui suit la réclamation.

3. Le locataire pourra également saisir la commission des loyers, mais cela n’est pas conseillé, car en cas de désaccord avec le bailleur, le nouveau loyer ne s’appliquera pas tant que la commission des loyers n’aura pas été saisie par le bailleur et qu’une décision n’aura pas été rendue.

• Quelles sont les règles de fond pour fixer ou revoir le loyer ?

La loi prévoit un plafond légal: le revenu annuel généré par la location ne peut dépasser 5% du capital investi dans le logement (article 3, paragraphe 1^er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation).  Pour plus d'informations, visitez le site du ministère du Logement.

• Une clause d’indexation du loyer est-elle légale ?

Non, la loi ne prévoit pas de mécanisme d’indexation automatique du loyer basé sur l’indice des prix à la consommation ou tout autre indice.

Toute clause contractuelle d’indexation automatique est sans effet dès qu’une réclamation est faite par le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, mais reste applicable pour le passé (un remboursement ne peut pas être demandé).

La vente du bien loué ne donne pas le droit au propriétaire de résilier le bail.

Une résiliation pour cause de vente n’est pas prévue dans la loi. Le contrat de bail reste pleinement valable. Vous ne pouvez être expulsé que dans les cas et suivant les délais légaux prévus.

Il est recommandé de contester cette demande de départ de votre actuel propriétaire par lettre recommandée.

Cependant, l’acheteur du logement qui veut occuper le logement lui-même ou par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, doit envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail dans les trois mois de l’acquisition du logement.

Le bailleur peut utiliser la garantie locative uniquement pour couvrir des dettes justifiées du locataire à la fin du bail. Conformément à l’article 5, paragraphe 2bis de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, les cas dans lesquels la garantie peut être retenue sont strictement encadrés.

Le bailleur peut retenir la garantie pour :

1. Tout loyer impayé à la fin du bail (« arriérés de loyer ») ;

2. Les dégâts locatifs causés au logement, au-delà de l’usure normale ou de la vétusté, constatés lors de l’état des lieux de sortie et comparé à celui d’entrée ;

3. Les frais de nettoyage ou de remise en état, à condition qu’ils soient dus à une mauvaise utilisation du logement par le locataire ;

4. Les charges locatives impayées du locataire (eau, chauffage, entretien, etc.) ;

5. Les taxes impayées liées à l’usage du logement (p.ex: taxes de canalisation, taxes de poubelles) ;

6. Les menues réparations (dues au manque d’entretien par le locataire durant le bail).

Attention : 

• Toute retenue doit être justifiée par des preuves concrètes (factures, constats, devis, etc.).

• Le bailleur doit produire ces justificatifs dans le mois suivant la remise des clés.

• En l’absence de preuves suffisantes, le locataire peut contester la retenue, par lettre recommandée ou devant le juge de paix (cf. question n° 11 pour plus de détails).

Céder et sous-louer sont des notions différentes. 

La cession de bail consiste à se faire remplacer par une autre personne, c’est-à-dire que le locataire initial n’est plus locataire et une autre personne le devient à sa place, le même contrat suivant son cours. Dit de manière plus juridique, la cession de bail est le fait pour un locataire (cédant) de transférer son bail à une autre personne (cessionnaire) qui devient le nouveau locataire. 
 Le bail continue aux mêmes conditions (loyer, durée, clauses…). 

La sous-location laisse subsister le contrat (principal) entre le bailleur et le locataire initial. Le locataire qui sous-loue le bien devient lui-même bailleur. Il y aura donc une chaîne de deux (voire plus) contrats qui sont à chaque fois des contrats de bail. 

Dans les deux cas, cession de bail et sous-location, l’opération est légalement valable avec l’accord du bailleur principal. 

Si le contrat s’y oppose, il est interdit de céder le bail ou de sous-louer les lieux. 

Si le contrat prévoit que la cession ou la sous-location sont interdites sauf accord écrit du bailleur, il a été jugé que cet accord ne peut être refusé que pour des motifs légitimes. 

Si le contrat est silencieux, l’article 1717 du Code civil luxembourgeois dispose que le preneur (locataire) a le droit de sous-louer la chose louée, ou même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite par une clause expresse dans le contrat de bail.  

L’article 2 de la loi sur le bail à loyer confirme ce point s’agissant de la cession mais ne dit rien sur la sous-location. 

En d'autres termes la sous-location et la cession de bail sont, par principe, autorisées par la loi, sauf si le contrat de location stipule explicitement le contraire. 

Non, vous ne pouvez pas résilier un contrat de bail à durée déterminée avant la fin du contrat, sauf clauses contractuelles contraires ou arrangement amiable avec le propriétaire.

Au Luxembourg, il est usuel de prévoir une clause pour transfert professionnel à l’étranger comme motif valable de résiliation anticipée dans un contrat à durée déterminée. D’autres motifs légitimes de résiliation anticipée peuvent être prévus, mais il faut faire attention à les rédiger de manière claire et compréhensible.

Attention : pour répondre à cette question, il est important de savoir d’abord si votre contrat de bail est à durée déterminée ou non.  Pour cela, il faut vérifier votre contrat. En l’absence de durée indiquée, il est à durée indéterminée. Généralement, le contrat prévoit une durée d’un, deux ou trois ans. Après l’écoulement de cette durée, votre contrat se transforme automatiquement en contrat à durée indéterminée, auquel cas vous pouvez résilier à tout moment avec un délai de préavis de trois mois. 

Dans l’hypothèse d’une tacite reconduction prévue dans le contrat (par exemple d’année en année), cela ne change rien au fait que votre contrat de bail reste considéré comme un contrat à durée indéterminée. Il ne faut pas respecter une « date d’anniversaire », la résiliation peut se faire à tout moment en respectant un préavis de 3 mois.

Attention : Selon certains juristes, si le contrat de bail contient une clause de reconduction tacite, ce contrat ne deviendrait pas un contrat à durée indéterminée, donc contrairement à la volonté du législateur, mais resterait indéfiniment un contrat à durée « déterminée », et ceci aussi longtemps que le bail n’est pas résilié avec le préavis légal par une des deux parties avant l’échéance annuelle du bail. Selon cette interprétation, il n’y aurait alors pas de transformation automatique en bail à durée indéterminée lors de la prorogation légale du bail prévue par l’article 12 de la loi modifiée de 2006, et ceci même avec la nouvelle formulation du paragraphe 2 dudit article 12, applicable depuis le 1er août 2024. Le législateur de 2024 - comme celui de 2006 - a voulu que le bail prorogé devient un bail à durée indéterminée. Il appartiendra aux tribunaux de trancher si la nouvelle version est suffisamment claire ou s’il est nécessaire de préciser une nouvelle fois ledit texte afin que la volonté du législateur soit respectée lors de la prorogation légale de tout bail à usage d’habitation (donc peu importe si le contrat de bail contient une clause de reconduction tacite, ou non).

Dans quels délais le bailleur doit-il restituer la garantie locative ?

Conformément à l’article 5, paragraphe 2bis de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation :

• Premier remboursement (50%) :

  • À effectuer dans un délai maximal d’un mois après la remise des clés au bailleur, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (sauf usure et vétusté normale), et si le bailleur n’a aucune revendication (loyers impayés, dégâts etc.).

  • La remise des clés doit être faite en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.

• Solde de la garantie :

  • À restituer au plus tard un mois après :  

    • La réception du décompte des charges

    • L’approbation des comptes annuels si le logement est en copropriété

Que faire en cas de non-restitution de la garantie locative ?

Si le bailleur ne respecte pas les délais :

•  Le locataire peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

• À compter de cette mise en demeure, le bailleur est redevable d’une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard commencé, jusqu’à restitution complète.

• Cette pénalité ne s’applique pas si le retard est imputable au locataire.

En cas d’absence de réponse ou de refus injustifié du bailleur, le locataire peut saisir le juge de paix du lieu de situation du logement par une requête simple. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire.

Le 1er août 2024 la loi plafonnant le montant de la garantie locative a changé : désormais le maximum légal est de 2 mois de loyer, alors qu’il était jusque-là de 3 mois de loyer. 

La nouvelle loi a expressément prévu que le plafonnement de la garantie reste celui qui était en vigueur quand le contrat a été conclu.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 prévoit depuis le 1^er août 2024 que le contrat de bail écrit doit absolument contenir 8 points, sous peine de nullité. 

• L’identité complète des parties. La loi ne dit pas ce qu’est l’ «identité complète». On peut supposer que les nom(s) et prénom(s) sont obligatoires. Faut-il aussi préciser la date de naissance ? Par prudence cela serait préférable. 

• La date de prise d’effet du bail (c’est à dire le jour où le bail commence). 

• L’ adresse du bien loué, la référence cadastrale de l’immeuble, la désignation de toutes les pièces louées (exemple chambre, salon, cuisine, salle de bain) ou des parties de l’immeuble loué. 

• Le montant du loyer (hors charges). En général le loyer est mensuel. Il est conseillé de préciser que le loyer ne sera dû qu’au prorata pour le dernier mois commencé mais non terminé du contrat, de même si le contrat commence en cours du mois (p.ex. le 15 du mois). 

• La précision s’il y a des charges forfaitaires (c’est-à dire le même montant payé chaque mois sans décompte en fin d’année) ou bien des avances sur charges (c’est-à-dire le même montant payé chaque mois avec décompte en fin d’année selon les consommations réelles). 

• Le montant du supplément de loyer pour le mobilier, en cas de logement meublé. 

• Le montant de la garantie locative (maximum deux mois de loyers hors charges) 

• L’indication que les parties peuvent saisir la commission des loyers en cas de litige sur la fixation du loyer. 

Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Il appartient au bailleur de prouver l'existence et la valeur des dépenses à charge du locataire moyennant la production d'un décompte et des pièces justificatives.  Le bailleur doit être en mesure de prouver ces dépenses sur base de factures et extraits bancaires ou de décomptes d’un syndic et doit permettre au locataire, sur demande de ce dernier, de prendre inspection des documents se rapportant au montant des frais et charges qu’il entend lui réclamer.

Le locataire est en droit de demander au bailleur de lui remettre copie de toutes les pièces justificatives à la base du décompte des charges et sans qu'il ne soit obligé de justifier d'une raison ou d'un doute quant à l'exactitude du décompte.

Attention : Si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut de la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la législation relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge du locataire par application de la présente loi sont présumées justifiées et échues. Le locataire étant toutefois admis à fournir la preuve contraire.

Il est recommandé d’adresser la demande de communication de pièces justificatives et les contestations des charges par écrit au bailleur.

Si les parties ne parviennent pas à s’entendre quant au décompte des charges, il y a lieu de saisir le juge de paix du lieu de situation du logement loué moyennant une requête afin de statuer sur les différends opposant les parties.

Voir aussi : Article 5 (3) de la Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil 

Articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil

Le bailleur est tenu de délivrer le logement en bon état d’habitation et de fonctionnement et, pendant la durée du bail, le bailleur est tenu d’entretenir le logement loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire.

Il doit faire dans le logement loué, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur peut engager sa responsabilité au titre des troubles de jouissance causés au locataire qui lui sont imputables. Il doit ainsi s’abstenir de tout acte qui compromet la jouissance paisible du locataire (p.ex. couper l’électricité, l’eau ou le chauffage), mais encore, il doit agir rapidement si le locataire lui dénonce des vices ou défauts.

Le locataire est tenu d’avertir immédiatement le bailleur de dégradations et de la nécessité d’effectuer des réparations au logement loué. Il est recommandé de procéder par écrit afin que le locataire puisse prouver qu’il a dénoncé les problèmes dans le logement sans délai et mis le bailleur en demeure d’agir endéans un délai raisonnable.

Attention : Le délai raisonnable va dépendre de la gravité des problèmes et s’apprécie au cas par cas.

En cas d’urgence (p.ex. panne de chauffage, d’eau ou d’électricité), et en l’absence de réaction du bailleur, endéans un délai raisonnable, le locataire est exceptionnellement en droit de faire procéder à l’exécution des travaux urgents et solliciter le remboursement de ces frais auprès du bailleur. Pour ce faire, le locataire doit avoir adressé une mise en demeure dûment motivée et documentée au bailleur lui demandant de procéder aux réparations qui s’imposent, faute de quoi le locataire procéderait aux réparations aux frais du bailleur.

Attention : Il ne faut en aucun cas cesser ou réduire le paiement des loyers et charges. Le non-paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une faute grave du locataire.

En cas d’inaction par le bailleur, le locataire peut saisir le juge de paix du lieu de situation du logement afin d’enjoindre le bailleur de procéder aux travaux nécessaires sous peine d’astreinte et, le cas échéant, de réclamer la réduction ou la suspension du loyer et/ou la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts si l’occupation du logement loué est très affectée et qu’il en résulte une perte de jouissance.

Si le logement loué présente des problèmes d’humidité, d’infiltrations d’eau ou de moisissures, le locataire peut également dénoncer la situation à la commune du lieu de situation du logement loué et/ou à la Direction de la santé qui peuvent intervenir.

Attention : Le logement loué doit respecter les critères de salubrité, d’hygiène et de sécurité et d’habitabilité définies par la Loi du 20 décembre 2019 et du règlement d’application.

Le juge de paix peut également ordonner une mesure d’expertise afin de déterminer l’origine des désordres (problèmes d’humidité, d’infiltrations d’eau ou de moisissures) et établir s’il s’agit de désordres causés par le locataire ou des vices et défauts inhérents au logement loué.

Si le locataire est d’avis que son loyer est trop élevé, il peut, dans un premier temps, s’adresser à son bailleur et, s’ils ne parviennent pas à trouver un arrangement à l’amiable, il peut saisir la commission des loyers, à savoir une instance de conciliation entre bailleurs et locataires, d’une requête en réduction du loyer. 

Note : Le bailleur peut également saisir la commission des loyers d’une requête en augmentation du loyer. 

Le locataire devra d’abord notifier sa demande en réduction du loyer par écrit au bailleur, sous peine d’irrecevabilité de la requête devant la commission des loyers. Cela se fera de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception pour des raisons de preuve d’envoi de la demande de réduction du loyer au bailleur. 

Si endéans un délai d’un mois qui suit l’envoi du courrier au bailleur, les parties ne parviennent pas à trouver un accord à l’amiable, à savoir si le bailleur refuse la réduction du loyer ou ne répond pas, le locataire peut introduire une demande en réduction du loyer devant la commission des loyers. 

Attention : La commission des loyers ne peut pas être saisie les 6 premiers mois du bail. 

Le locataire adresse sa requête en réduction du loyer au collège des bourgmestre et échevins de la commune du lieu de situation du logement loué qui la transmet sans délai à la commission compétente. 

La requête peut être présentée sous forme de lettre sur papier libre ou moyennant formulaire mis à disposition par la commune du lieu de situation du logement loué avec mention :

• des qualités du (des) locataire(s) et du (des) bailleur(s) (prénoms, noms, adresses, contacts téléphoniques et e-mails) ; 

• la description du logement loué (adresse, désignation cadastrale, type de logement, caractéristiques et dépendances, loyer sans les charges au début du bail, loyer actuel sans les charges, début du bail) ; 

• objet de la demande et motifs. 

Le locataire doit joindre à sa requête :

• copie du contrat de bail et avenant(s) ;

• copie du courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur ;

• copie de la réponse du bailleur (s’il y en a) ;

• photos du logement ;

• tous documents jugés utiles.

Les parties sont convoquées par la commission des loyers par lettre recommandée avec accusé de réception qui contiendra la date, l’heure et le lieu pour se présenter devant la commission des loyers, ainsi qu’une copie de la requête introductive de la partie requérante.

Si la convocation n'est pas remise en mains propres à l'une des parties, la commission des loyers doit renvoyer une deuxième convocation sous quinze jours, le tout sous peine de nullité de la procédure. La deuxième convocation est valablement faite à domicile, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que les parties aient reçu la seconde convocation en mains propres.

Les parties comparaissent en personne ou par fondé de pouvoir, c’est-à-dire une personne à qui vous donnez procuration ou un avocat, devant la commission des loyers et y exposent leurs arguments et les preuves qu’elles estiment utiles.

La commission des loyers peut visiter les lieux loués ou se faire assister par un expert dont les frais doivent être avancés par la partie requérante et répartis entre les parties à l’issue de la procédure en fonction du résultat. 

A l’issue de la procédure, la commission des loyers dressera un procès-verbal :

• en cas de conciliation : des conditions de l’arrangement – ce procès-verbal est signé par les parties ou leurs fondés de pouvoir et par le président de la commission des loyers ;

• en cas de non-conciliation ou de non-comparution de l’une des parties: déterminant le loyer dû et/ou les avances sur charges – ce procès-verbal est signé par les membres de la commission et une copie est notifiée aux parties par lettre recommandée dans le plus bref délai avec indication des voies et du délai de recours ainsi que de la manière dans laquelle il doit être présenté, faute de quoi le délai pour introduire un recours contre la décision conformément à l’article 10 ne court pas.

Attention : La commission des loyers rend sa décision dans un délai de trois mois à partir de la transmission de la requête à la commission. Si la commission ne peut pas ou plus siéger ou si aucune décision n’est rendue endéans ce délai, le requérant peut saisir directement le juge de paix.

Les parties peuvent recourir contre la détermination du loyer par la commission des loyers devant le juge de paix du lieu de situation du logement loué, endéans un mois de la notification du procès-verbal par la commission des loyers. Si aucun recours n’est introduit endéans ce délai, la décision de la commission des loyers est acceptée de part et d’autre.

Attention : La détermination du loyer par la commission des loyers ou par le juge de paix ne peut produire ses effets qu’à partir de la première échéance à laquelle le collège des bourgmestre et échevins compétent a été saisi de la requête en réduction ou augmentation du loyer.

Voir aussi : Articles 8 à 11 de la Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil 

Le locataire qui reste dans le logement loué après la résiliation du bail par le bailleur risque l’expulsion.

Le bailleur peut saisir le juge de paix du lieu de situation du logement afin de constater la résiliation valable du contrat de bail et solliciter la condamnation du locataire au déguerpissement.

Face à une résiliation pour besoin personnel, le locataire peut déposer, endéans les trois mois de la réception de la résiliation pour besoin personnel, sous peine de forclusion, une requête en prolongation du délai de résiliation au juge de paix. Il doit alors prouver être en train de construire ou de transformer un logement qui lui appartient, soit avoir loué un logement construction ou en transformation, soit avoir fait des démarches utiles et étendues en vue de la recherche d’un nouveau logement.

La prolongation du délai de résiliation ne pourra pas dépasser de 12 mois la date d’expiration du délai initial de 6 mois.

La décision accordant ou refusant cette faveur au locataire n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel et aucune demande en sursis au déguerpissement n’est plus admise par la suite.

En l’absence d’une demande en prolongation du délai de résiliation au juge de paix, le bailleur peut saisir le juge de paix sollicitant un jugement condamnant le locataire au déguerpissement après l’écoulement du délai de résiliation de 6 mois. Aucun appel ou opposition n’est admis contre la décision de déguerpissement.

Le locataire peut encore introduire une demande en sursis à l’exécution de la décision de déguerpissement. Dans ce cas, le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail.

Face à une décision en déguerpissement du juge de paix, dans le cadre d’une résiliation pour faute grave dans le chef du locataire ou d’une résiliation pour motifs graves et légitimes, le locataire peut déposer une requête en sursis à l’exécution de la décision de déguerpissement.

Attention : Face à une décision en déguerpissement du juge de paix, le locataire a deux choix : Il peut relever appel du jugement ou il peut déposer une requête en sursis à l’exécution de la décision de déguerpissement. Si après une condamnation au déguerpissement par le juge de paix, l’appel du locataire condamné à déguerpir est déclaré irrecevable ou nul, ou si le déguerpissement est confirmé en instance d’appel, il ne peut plus introduire une demande en sursis à l’exécution de la décision.

Le sursis accordé ne peut dépasser trois mois, mais il peut être prorogé à deux reprises, chaque fois pour une durée maximum de trois mois.

Le sursis ne sera accordé que si le locataire semble mériter cette faveur et qu’il prouve avoir effectué des démarches utiles et étendues pour trouver un nouveau logement.

Attention : Le juge de paix n’accordera pas de sursis s’il persiste des arriérés de loyer, alors que le locataire ne prouve pas mériter cette faveur.

Le juge de paix fixe l’indemnité d’occupation due pendant la durée du sursis en compensation du dommage qui en résulte pour le bailleur.

Aucun recours n’est admis contre la décision d’accorder ou de proroger le sursis.

Le délai de préavis légal d’un contrat de bail est de 3 mois.

Si le propriétaire invoque le besoin personnel comme motif de résiliation, le préavis doit être de 6 mois.

Les parties peuvent convenir de commun accord d’un autre délai de résiliation. Dans ce cas, il est recommandé de signer un accord écrit en ce sens, avec la date et une signature de chacun.

Sont à charge du bailleur :

• la location et les frais de lecture de calorimètres ;

• les frais liés à l’établissement du passeport énergétique ;

• les frais de gestion administrative ;

• les frais bancaires ;

• l’impôt foncier ;

• le renouvellement des éléments détériorés par l’usage normal, la vétusté ou toute autre cause non imputable au locataire ;

• les primes d’assurance-incendie et d’assurance responsabilité civile du chef de l’immeuble ;

• les grosses réparations et les réparations locatives dues à la vétusté ou force majeure.

Seulement les frais qui profitent au locataire, en raison de l’usage qu’il fait de la chose louée, peuvent être récupérés par le bailleur.

La loi limite les frais que le bailleur peut récupérer auprès du locataire. Si le contrat de bail prévoit des frais qui ne sont pas prévus par la loi, cette clause est à déclarer nulle à partir du premier terme suivant la date d’une réclamation adressée par lettre recommandée au bailleur.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que :

• les frais exposés pour la consommation d’énergie (p.ex. électricité, chauffage, eau) ;

• pour l’entretien courant du logement et des parties communes (p.ex. nettoyage des parties communes et du trottoir, frais de jardinage ou entretien de la cour, frais d’entretien d’ascenseur, frais d’entretien de la chaudière, frais d’entretien de l’adoucisseur, frais d’entretien de la porte du garage, entretien de la boîte aux lettres, ramonage des cheminées, frais de gestion technique) ;

• pour les menues réparations (p.ex. remplacement ampoules ou de batteries de détecteurs de fumée dans les parties communes) ;

• ainsi que les taxes liées à l’usage du logement (p.ex. taxes communales telles que poubelles et canalisations).

Voir aussi : Article 5 (3) alinéa 2 de la Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil

Une garantie locative (souvent appelée à tort caution) est une somme d’argent ou une garantie financière que le locataire doit fournir au propriétaire au début d’un bail.  

À quoi sert la garantie locative ?

• Couvrir les loyers impayés ;

• Couvrir les réparations si le locataire abîme le logement ;

• Assurer au propriétaire qu’il récupérera son bien en bon état ;

Comment est-elle constituée ?

La garantie locative peut être :

• Une somme remise au bailleur, souvent avec le premier loyer ;

• Une garantie bancaire émise par une banque qui suppose de bloquer les fonds sur un compte, générant un coût annuel facturé par la banque au locataire ;

• Aide étatique au financement d’une garantie locative.

Quel est le montant de la garantie ?

Le montant est librement négocié entre bailleur et locataire avec cependant un maximum légal de deux mois de loyers.

Pour tous les nouveaux contrats de bail conclus après le 1^er août 2024, les frais d’agence immobilière sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Voir aussi : Article 5 (1) alinéa 2 de la Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil 

Article 1791 du Code civil

Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement conforme à sa destination, en bon état de réparations, d’entretenir celui-ci en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

Article 1720 du Code civil

Le bailleur est tenu de délivrer le logement en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Article 1721 du Code civil

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts affectant la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.

On entend par là tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque du logement, qui le rend impropre à l’usage auquel il est normalement destiné, qui supprime ou diminue cet usage. Le vice ne doit pas, pour être qualifié comme tel, en empêcher totalement l’usage.

Il y a vice de la chose dès que l’état de la chose elle-même rend impossible ou en altère la jouissance, quel que soit le responsable de cet état (manque d’entretien par le bailleur, ou encore faute d’un architecte ou d’un entrepreneur).

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le locataire, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Articles 1730 et 1731 du Code civil

S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le locataire, le locataire devra rendre les lieux loués tels qu’il les a reçus, excepté ce qui ne fonctionne plus ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S’il n’a pas été réalisé d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives et il doit les rendre dans le même état, sauf à prouver les dégâts existants au moment de son entrée dans les lieux.

Le locataire est ainsi présumé responsable de dégradations survenues dans le logement, sauf s’il prouve que celles-ci ne résultent pas de sa faute ou de celle des personnes qui vivent avec lui. Ceci signifie que le bailleur n’a pas à rapporter la preuve d’une faute du locataire, mais il revient au locataire de rapporter la preuve que les dégradations ne résultent pas de sa faute.

Article 1754 et 1755 du Code civil 

L’entretien courant d’un logement loué doit être réalisé par le locataire, tandis que les grosses réparations et les problèmes liés à la vétusté incombent au bailleur.

Le locataire doit assurer l’entretien courant :

• des parties extérieures (jardins, balcons, terrasses, marquises, gouttières) ;

• des parties intérieures (murs, plafonds et sols) ;

• des menuiseries intérieures et extérieures (portes, fenêtres, vitrages, volets roulants, persiennes) ;

• des installations (plomberie, sanitaires, robinetterie, chauffage, électricité, grilles d’aération et systèmes de ventilation) ;

• des cheminées.

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le locataire peut être tenu responsable des dégradations causées par un manque d'entretien.

Les dégâts locatifs recouvrent toutes les dégradations constatées dans le logement en cours de bail ou à la fin du contrat de bail et qui dépassent l’usure normale ou la vétusté du bien. Il s’agit de dégâts causés par la faute ou la négligence du locataire ou d’une des personnes dont il est responsable.

Le locataire doit procéder aux réparations nécessaires avant la date de restitution du bien, sinon le bailleur peut faire procéder aux réparations qui s’imposent à charge du locataire.

Articles 1732 et 1735 du Code civil

En cours de bail, le locataire est présumé responsable de dégradations ou des pertes qui arrivent au logement loué pendant sa jouissance, il lui appartient donc de prouver que celles-ci ne résultent pas de sa faute.  

Le locataire doit informer rapidement le bailleur, sous peine d’engager sa propre responsabilité, en cas de problèmes ou de détériorations qui ne lui sont pas imputables, afin de mettre le bailleur en mesure de procéder aux réparations nécessaires, mais surtout lorsqu’elles sont urgentes.

En cas d’inaction ou de négligence du locataire entraînant une aggravation de la situation, le bailleur pourra lui réclamer des dommages et intérêts.

Le locataire doit permettre au bailleur d'effectuer les travaux, même si cela entraîne des nuisances.

Le loyer est plafonné à un montant annuel de 5 % du capital investi par le bailleur.

Un supplément est possible si le bien est meublé. La loi encadre ce supplément.

En effet, dans le cas d’un logement meublé, le bailleur peut demander chaque mois en plus du loyer proprement dit, un supplément de loyer pour le mobilier, qui doit être indiqué séparément dans le contrat de bail.

Le supplément par mois ne peut dépasser 1,5% du montant total des factures des meubles garnissant le logement loué.

Seules les factures de moins de 10 ans au jour de la conclusion du bail ou de l’adaptation du loyer sont prises en compte.

Les peintures (murs et plafonds) s’altèrent avec le temps. Si cette altération est « normale », y compris les contours visibles de tableaux et de meubles, le locataire n’en est pas responsable. 

Pour se prémunir de cette altération même normale certains propriétaires insèrent dans le contrat une clause de remise en peinture, qui contraint le locataire à prendre en charge une remise en peinture par des professionnels en fin de bail. 

Une telle clause est jugée valable ce qui peut alors représenter un coût important pour le locataire, outre l’organisation que cela suppose. 

Il est recommandé de ne pas accepter de telles clauses lors de la négociation du contrat de bail/avant la signature du contrat de bail.